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Nachtrag 2.10.19: Der rot-rote-grüne Senat jubelt: Berliner Kommunalunternehmen kauft fast 6.000 Wohnungen in Berlin für 920 Millionen Euro zurück. Sie stammen aus dem Bestand der 66.000 GSW-Wohnungen, die 2004 durch den rot-roten Senat für knapp 2 Milliarden Euro (rechnet man die mitübernommenen Schulden als Teil des Kaufpreises) privatisiert wurden. Rechnerisch wurden die jetzt zurückgekauften Wohnungen damals für etwa 180 Millionen Euro verkauft, vgl. das Neue Deutschland dazu. Etwa 400% Rendite in 15 Jahren, eine durchschnittliche Jahresrendite von grob geschätzt 20%, die Profiteure in der Immobilienwirtschaft feiern still. Und der Berliner Finanzsenator (SPD) verrät, wo das Geld für den „zugegebenermaßen hohen“ Kaufpreis herkommen soll. Kollatz wörtlich: „Ich bin mir sicher, dass sich der Ankauf durch die Mieteinnahmen amortisieren wird.“ Da war der Zensor wohl pinkeln, zitiert nach ND vom 1.10.19. Und: Jetzt wird mir auch klar, warum die Gewobag mit den anderen kommunalen Wohnungsbaugesellschaften gegen die Pläne für einen Mietendeckel intrigiert. Bei der Anti-Mietendeckelkampagne der Dachorganisation der Genossenschaften ist mir das immer noch schleierhaft. Haben die Mieter_innen dar gar keine Mitbestimmungsrechte? Ist das etwa Etikettenschwindel mit dem Genossenschaftsbegriff? Und vor allem: Warum wenden die sich nicht nur gegen den Mietendeckel, sondern auch gegen das Verbot von Eigenbedarfskündigungen? Die nutzen ihnen als Gesellschaften eh nichts. Nachtrag im Nachtrag, die Süddeutsche berichtet: „Vergangenes Jahr [2016] hat der BGH zudem eine Eigenbedarfskündigung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts akzeptiert, der eine Fünf-Zimmer-Wohnung in München gehörte – und zwar zugunsten der Tochter eines Mitgesellschafters.“ Ah. So. Da hilft dann nur noch organisiertes Sich-Wehren gegen Eigenbedarf (vgl. auch den Flyer dazu). Nachtrag im Nachtrag Ende. Naja. Ist wahrscheinlich so irgendwas zwischen Kumpanei und Möchtegern im Verhältnis zu den „echten“ Eigentümern. Womit wir beim Privateigentum wären – und beim Text, zu dem dieser Nachtrag jetzt ein aktueller Einstieg geworden ist.

„Deutsche Wohnen Enteignen“ ist in aller Munde. Eine beachtenswerte Studie der RLS hilft dabei, die Debatte auch jenseits des einen Konzerns zu führen. Ich wünsche mir eine noch weitere Ausweitung, nämlich auf die Mieterhöhungspraxis oder besser die Geschäftspraxis bzw. Betriebslogik der Wohnungsbaugesellschften (WBG) in Landeseigentum. Die tun nämlich gar nicht unerheblich mit, was Mieterhöhungen angeht. Einzig die Gewobag taucht in der Studie als Referenzbeispiel an einigen Stellen auf. Und ja, die WBGen zahlen zwar keine Dividende, aber die Mieten steigern sie trotzdem und zwar mehr als moderat (gemessen etwa an einer Inflation von ca. 7% oder Nettolohnzuwächsen von ca. 11% im gleichen Zeitraum):

Das müssten sie zwar nicht, wenn nicht nach wie vor die Strukturreformen (Stichwort: Verbetriebswirtschaftlichung) des ehemaligen Finanzsenators Thilo Sarrazin (SPD) und der damaligen Rot-roten Koalition gelten würden. Aber da herrscht irgendwie Beißhemmung. Sarrazin steht nur wegen seiner identitären Ausrichtung unter Beschuss. Sein materieller Einfluss, der bis heute das Wohnen und damit das Leben in dieser Stadt ungemütlich macht, ist kaum Thema. Und „Initiative Neuer Kommunaler Wohnungsbau“ (so ein diskussionswürdiger Vorschlag, der seit Jahren auf dem Tisch liegt) klingt halt auch wesentlich weniger geil als „Einteignen!“, selbst wenn letzteres im Kern nur Rückkauf bedeutet zu einem Preis, den in letzter Instanz das Bundesverfassungsgericht festlegen wird. Die „Enteignungs“-Ini selbst affirmiert heute schon einen Betrag zwischen 7,3 und 13,7 Milliarden Euro. Ein Rückkauf in der Preisklasse des Carlos-Deals (siehe Nachtrag oben) würde ca. 10 Milliarden kosten – nur für Deutsche Wohnen. Der Volksentscheid fordert die Enteignung aller größerer Immobilienkonzerne. Diese Milliarden wären mit Sicherheit besser bei einem Neubau angelegt, den der Markt und die betriebswirtschaftliche Handlungslogik in den WBGen gar nicht leisten kann, der mit Mieten von unter 6 Euro auf den eigentlichen Bedarf in der Stadt zielt und der – im Gegensatz zum derzeitigen Neubau durch private Immobilienkonzerne und landeseigene WBGen – mindernd auf die Zahlen des Mietspiegels wirken würde. Womit ich beim Mietspiegel und seiner Berechnungsgrundlage wäre, meiner zweiten Entdeckung.

Logo der Berliner MieterGemeinschaft

Wer weiß eigentlich, wie die Zahlen des Mietspiegels zustande kommen? Die ernüchternde Antwort auf diese Frage fällt mir in Berlin angesichts der fehlgeleiteten Euphorie über die absehbaren (aus meiner Sicht: drohenden) direktdemokratisch erzwungenen Wohnungsrückkäufe („Enteignung“) zu oft hinten runter:

Der Mietspiegel erfasst die abzubildende Marktsituation durch Erhebung von Mieten. Dazu werden Mietänderungen und Neuvermietungen bisher jeweils rückblickend für einen Zeitraum von vier Jahren betrachtet. Dieser Betrachtungszeitraum ist gesetzlich auf Bundesebene geregelt (BGB §558 Abs.2). Nicht berücksichtigt werden Mieten für geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung (z.B. Sozialwohnungen), eben sowie nach 2017 fertiggestellte Neubauwohnungen sowie Wohnungen in Ein- und Zwei-Familienhäusern. Die erhobenen Mieten werden im Mietspiegel nach den gesetzlichen Merkmalen Art, Lage, Größe, Baujahr sowie Ausstattung vergleichbar gemacht. (Berliner Mietspiegel 2019. Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen, S. 3)

Ich konnte es kaum glauben, aber es ist tatsächlich so, auch unter Rot-rot-grün. Der Mietspiegel, bei dem immer so getan wird, als handele es sich um eine ortsübliche Durchschnittsmiete, bezieht den Großteil der niedrigen Mieten, nämlich die im vierjährigen Erfassungszeitraum nicht erhöhten Mieten, gar nicht ein. Daher auch das Begriffsgemogel mit ortsüblicher Vergleichsmiete. Die MieterGemeinschaft dazu:

Die Steigerungen im Mietspiegel schmerzen und bilden nur ab, was auf dem Berliner Wohnungsmarkt gerade los ist. Ärgerlich ist nach wie vor, dass nicht nur legale Mieten in die Erhebung einfließen und so Verstöße gegen die Mietpreisbremse über den Weg der Statistik zu „normalen“ Mieten werden. Hier muss der Gesetzgeber nachbessern, indem er eben nicht nur die Zeit für die Erhebung der Mieten korrigiert (statt der letzten 4 Jahre auf 8 oder mehr Jahre), sondern auch illegale Mieten außen vor lässt. Zudem sollte die Forderung der Berliner MieterGemeinschaft endlich umgesetzt werden, auch unveränderte Bestandsmieten in die Erhebung einfließen zu lassen. Aktuell sind es nur Neuvertrags- und geänderte Mieten. (Mieterecho, Zeitschrift der MieterGemeinschaft)

Interessant auch, dass der Mietspiegel ursprünglich nur in zweiter Linie als Instrument zur Begrenzung von Mietsteigerungen gedacht war. In erster Linie sollte er Mieterhöhungen, nachdem Kündigungen zur Mietererhöhung verboten worden waren, wieder erlauben – aber eben unter Bedingungen:

Der Mietspiegel als Datenquelle wurde im Jahr 1974 als ein Begründungsmittel für Mieterhöhungen etabliert. Das 1971 eingeführte Vergleichsmietensystem führt dazu, dass Vermieterinnen und Vermieter nicht mehr zum Zweck der Mieterhöhung einen bestehenden Mietvertrag kündigen dürfen. Als Ausgleich für diese Regelung wurden gesetzlich beschränkte Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugelassen. Vermieterinnen und Vermieter sind zudem verpflichtet, Mieterhöhungen zu begründen. Damit stellte sich die Frage, wie hoch diese ortsübliche Vergleichsmieten unist. So wurde der Mietspiegel eingeführt. (Berliner Mietspiegel 2019, ebda.)

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